부동산상담코너임차인 빚때문에 도피 행방 알수없어도계약해제 절차 없인 제3자에 임대못해문 증여자산이 토지이고 수증자가 증여세를 납부할 능력이 없어증여자가 자기 금전으로 증여세를 납부하였을 경우 증여자가 납부한 증여세액도수증자에 대한 증여로 보아증여세가 과세되는지．답 수증자가 납부할증여세를 증여자가대신 납부하는 경우도 증여에 해당됩니다． 다만 아래와 같은 사유로 증여자가 증여세를 대신 납부하는 경우에는 증여세 상당액에 대하여는 증여세를과세하지 않습니다． 첫째， 수증자가 국내에주소 또는 거주를 두지 아니한 때． 둘째， 수 마지노게임 증자 주소 또는 거주가 분명하지아니한 때． 셋째， 수증자가증여세 과세가액을 결정하기전에 수증재산을 처분하였거나 기타 사유로 인하여 납세자력이 상실되었다고 인정될 때． 넷째， 수증자가 증여세를 체납하고수증자 재산에 대하여 체납처분을 하여도 조세채권확보가 곤란할 때．문 저는 갑과 임대차계약을 맺고 점포를임대했습니다． 그런데 임차인 갑이 채무가 많아 도피하여 행방을 모르는 채임대보증금에 가압류가 들어왔습니다． 만일 점포안에 있는 임차인 비품을 모두 철거한다면 제3자와 임대차계약을 다시 할 수 있는지．답 원래 임대차계약이 완전히 종료되기위해서는 임대인은 임대보증금을 임차인에게 반환완료하고 임차인으로부터임대목적물을 인도받아야만 하는 것인데 귀하의 경우 아직은 점포를 명도받지도 아니하였을 뿐 아니라 보증금도 가압류만 되어 있을 뿐이지 완전히 반환완료된 상태는 아닙니다． 더구나 귀하와 임차인간 임대차계약기간이 아직도 만료되지 아니한 상태라면 비록 임차인이 채무때문에 행방불명되었다 하더라도 귀하와의 임대차계약이 해제되거나 해지된상태는 아닙니다． 그러므로 귀하로서는 임차인과의임대차계약을 해제시키고보증금을 반환하면서 점포를 완전히 명도받은 후에그 점포를 타인에게 다시임대하는 것이 옳을 것입니다． 점포안에 있는 임차인비품은 임차인을 대리할수 있는 사람으로부터 협조를 구하여 철거한다면그것은 곧 임차인과의 임대차계약을 해지하는 셈이되므로 그 후에는 제3자와임대차계약을 할 수 있습니다．문 85년1월에 토지를매도하고 대금을 받은 후 매수인에게 소유권이전등기에 필요한 매도증서 위임장 등을 주었습니다． 그런데 매수인은 10년이 지나도록 이전등기를하지 않고 있다 최근 제3자에게 전매하였으니 전득자(전득자)가 이전등기할수 있도록 다시 등기서류를 해달라고 합니다． 10년동안 재산세 등 공과부담은 매수인이 계속지급했습니다． 이런 경우저는 매수인에게 다시 서류를 해주어도 무방한지또 손해볼 염려는 없는지．답 부동산 매매에서대금을 모두 지급하고 부동산을 인도받았다고하여 매수인에게 소유권이이전되지 않는다는 점은잘 아실 것입니다． 즉 소유권이전등기를 하지 않은 동안 매수인 지위는 장차 소유권을 취득할수 있는 자격을 가진데 불과하므로 극히 불안정하고유동적인 상황에 있습니다． 계약 당시에 설사 등기이전서류를 주고 받았더라도 법적으로는 여전히효력이 없습니다． 부동산 매수인은 언제까지 매도인에게 등기청구권을 행사할 수 있느냐 하는점을 고려해 봅시다． 10년이 지난 지금이라도 매도인이 스스로 소유권이전등기에 필요한 서류를 해줄수는 있지만 법률상 엄격히 따지면 매매계약후 10년이 지나면 매수인 등기청구권은 시효에 의하여소멸된다는 점에 주의해야합니다．〈한국주택문제연구소 325-9121~4〉 마지노게임 증자 주소 또는 거주가 분명하지아니한 때． 셋째， 수증자가증여세 과세가액을 결정하기전에 수증재산을 처분하였거나 기타 사유로 인하여 납세자력이 상실되었다고 인정될 때． 넷째， 수증자가 증여세를 체납하고수증자 재산에 대하여 체납처분을 하여도 조세채권확보가 곤란할 때．문 저는 갑과 임대차계약을 맺고 점포를임대했습니다． 그런데 임차인 갑이 채무가 많아 도피하여 행방을 모르는 채임대보증금에 가압류가 들어왔습니다． 만일 점포안에 있는 임차인 비품을 모두 철거한다면 제3자와 임대차계약을 다시 할 수 있는지．답 원래 임대차계약이 완전히 종료되기위해서는 임대인은 임대보증금을 임차인에게 반환완료하고 임차인으로부터임대목적물을 인도받아야만 하는 것인데 귀하의 경우 아직은 점포를 명도받지도 아니하였을 뿐 아니라 보증금도 가압류만 되어 있을 뿐이지 완전히 반환완료된 상태는 아닙니다． 더구나 귀하와 임차인간 임대차계약기간이 아직도 만료되지 아니한 상태라면 비록 임차인이 채무때문에 행방불명되었다 하더라도 귀하와의 임대차계약이 해제되거나 해지된상태는 아닙니다． 그러므로 귀하로서는 임차인과의임대차계약을 해제시키고보증금을 반환하면서 점포를 완전히 명도받은 후에그 점포를 타인에게 다시임대하는 것이 옳을 것입니다． 점포안에 있는 임차인비품은 임차인을 대리할수 있는 사람으로부터 협조를 구하여 철거한다면그것은 곧 임차인과의 임대차계약을 해지하는 셈이되므로 그 후에는 제3자와임대차계약을 할 수 있습니다．문 85년1월에 토지를매도하고 대금을 받은 후 매수인에게 소유권이전등기에 필요한 매도증서 위임장 등을 주었습니다． 그런데 매수인은 10년이 지나도록 이전등기를하지 않고 있다 최근 제3자에게 전매하였으니 전득자(전득자)가 이전등기할수 있도록 다시 등기서류를 해달라고 합니다． 10년동안 재산세 등 공과부담은 매수인이 계속지급했습니다． 이런 경우저는 매수인에게 다시 서류를 해주어도 무방한지또 손해볼 염려는 없는지．답 부동산 매매에서대금을 모두 지급하고 부동산을 인도받았다고하여 매수인에게 소유권이이전되지 않는다는 점은잘 아실 것입니다． 즉 소유권이전등기를 하지 않은 동안 매수인 지위는 장차 소유권을 취득할수 있는 자격을 가진데 불과하므로 극히 불안정하고유동적인 상황에 있습니다． 계약 당시에 설사 등기이전서류를 주고 받았더라도 법적으로는 여전히효력이 없습니다． 부동산 매수인은 언제까지 매도인에게 등기청구권을 행사할 수 있느냐 하는점을 고려해 봅시다． 10년이 지난 지금이라도 매도인이 스스로 소유권이전등기에 필요한 서류를 해줄수는 있지만 법률상 엄격히 따지면 매매계약후 10년이 지나면 매수인 등기청구권은 시효에 의하여소멸된다는 점에 주의해야합니다．〈한국주택문제연구소 325-9121~4〉